住宅ローンの賢い借り換え術：金利上昇時代の対策

2025年2月18日

「住宅ローンの金利が上がり続けている…」「毎月の返済額が増えるのでは？」そんな不安を感じていませんか？

近年の金利上昇により、変動金利で住宅ローンを組んでいる人にとっては、家計への影響がじわじわと現れる可能性があります。
しかし、そんな今こそ “住宅ローンの借り換え” を検討する絶好のタイミングかもしれません。

借り換えをうまく活用すれば、毎月の返済額を抑えたり、金利のリスクを軽減したりすることができます。
しかし、手数料や審査などのハードルもあり、「本当に借り換えたほうが得なのか？」と悩む人も多いでしょう。

本記事では、住宅ローンの借り換えの基本から、金利上昇時代に賢く借り換えるコツまで、分かりやすく解説 します。
借り換えを成功させ、家計の負担を軽くするためのポイントをチェックしていきましょう！

住宅ローン借り換えのメリットデメリット

✅ 住宅ローンを借り換えるメリット

1. 総返済額を削減できる

金利の低いローンに借り換えることで、トータルの支払い額を減らせる可能性があります。
特に、現在 変動金利 で契約している場合、今後の金利上昇を見越して 固定金利 に借り換えることで、長期的な負担を軽減できるかもしれません。

例：現在の住宅ローンが「金利1.5％（残債2,500万円・残期間25年）」の場合、
→ 金利0.8％のローンに借り換えると、総返済額が約200万円～300万円減ることも！

2. 毎月の返済額を抑えられる

借り換えにより金利が下がれば、毎月のローン返済額が減る可能性があります。
月々の支出が軽減されることで、生活の余裕が生まれ、貯蓄や投資に回す資金が確保しやすくなります。

例：

金利1.5％ → 0.8％に借り換えた場合

毎月の返済額が 約5,000円～10,000円 減ることも！

3. 金利タイプを見直し、リスクを軽減できる

変動金利 から 固定金利 に変更することで、将来的な金利上昇リスクを回避できます。
特に、今後の金利上昇が予想される局面では、固定金利に切り替えて返済額を安定させる選択肢も有効です。

こんな人におすすめ！

金利上昇の影響を受けたくない人

ライフプランの変化に備えたい人（子どもの教育費が増える予定など）

4. 団信（団体信用生命保険）の条件を見直せる

住宅ローンを組む際には 団体信用生命保険（団信） への加入が必須ですが、借り換えを機に より保障内容の充実した団信 に切り替えることが可能です。
最近では、がん診断給付金付きの団信 や 三大疾病保障付きの団信 などもあり、借り換えを機に手厚い保障を得られる場合があります。

5. 住宅ローン控除を再び活用できる場合がある

住宅ローンの借り換えが一定の条件を満たすと、再度 住宅ローン控除 を適用できる場合があります。
これは、借り換えによる 新規借入扱いになるケース で適用される可能性があるため、税制優遇を活用できるか事前に確認するとよいでしょう。

⚠️ 住宅ローンを借り換えるデメリット

1. 借り換えには手数料や諸費用がかかる

借り換え時には、以下のような諸費用が発生します。

費用の種類	相場
事務手数料	借入額の2.2％程度（定額なら5～10万円）
保証料	金融機関による（無料～数十万円）
登記費用（抵当権変更）	5万円～10万円
印紙税	2万円程度

💡注意ポイント：
借り換えによる利息の削減額が、これらの 諸費用を上回らないと借り換えのメリットが薄れる 可能性があります。

2. 手続きが面倒で時間がかかる

借り換えには、新規の住宅ローン契約と同じように審査が必要です。
必要書類の準備や金融機関との手続きに時間がかかるため、すぐに借り換えを完了できるわけではありません。

必要書類の例：

現在の住宅ローン残高証明書

収入証明書（源泉徴収票・確定申告書）

身分証明書、住民票

3. 審査に通らない可能性がある

借り換えを行う場合、金融機関の審査を再び受ける必要 があります。
もし、以下のような状況に当てはまる場合、審査が厳しくなる可能性があります。

借り換え審査が厳しくなるケース

転職して勤続年数が短い（1年未満）

年収が下がった（返済負担率が上昇）

他のローン（自動車ローン、カードローンなど）が増えた

住宅ローン残高が少額（500万円以下など）

4. 住宅ローンの残期間が短いとメリットが少ない

借り換えのメリットが出やすいのは ローン残高が1,000万円以上あり、残期間が10年以上 の場合です。
残りの返済期間が短すぎると、借り換えによる金利メリットが薄れ、諸費用の方が高くついてしまう可能性があります。

住宅ローンの借り換え手順

📌 1. 現在の住宅ローン情報を整理する

まずは、自分が今どんな条件の住宅ローンを組んでいるのか を正確に把握することが必要です。
以下のポイントを確認しましょう。

チェック項目	内容
現在の金利	変動金利 or 固定金利 / 何％か
ローン残高	現時点での残りの借入額
残りの返済期間	あと何年ローンを返済するのか
毎月の返済額	いくら支払っているのか
繰上げ返済の有無	途中で繰上げ返済をしているか
手数料・保証料	追加で支払うコストの有無

📌 確認方法

住宅ローンの契約書

金融機関からの返済予定表

ローン残高証明書（金融機関に請求可能）

💡 ポイント：
現状を整理することで、「本当に借り換えるべきか？」の判断がしやすくなります。

📌 2. 借り換えシミュレーションを行う

次に、借り換えた場合にどれくらい支払いが減るのか をシミュレーションします。

✅ シミュレーションで比較するポイント

🔹 借り換え後の金利と総返済額
🔹 毎月の返済額の変化
🔹 借り換えの諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）

💡 簡単な計算例（変動金利→固定金利の借り換え）

現在のローン：金利1.5％、残債2,500万円、残期間25年

借り換え後のローン：金利0.8％

→ 総返済額が 約250万円減少

→ 毎月の返済額が約8,000円軽減

📌 シミュレーション方法

各銀行の住宅ローン借り換えシミュレーターを利用する
（例：楽天銀行、住信SBIネット銀行、三菱UFJ銀行など）
エクセルや家計簿アプリを活用して自分で計算する

💡 ポイント：
金利が下がるだけでなく、手数料を含めた「総支払額」が減るかどうかを確認しましょう。

📌 3. 借り換え先の金融機関を比較する

次に、どの金融機関に借り換えるかを決めます。

比較すべきポイント
✅ 金利（固定 or 変動）
✅ 諸費用（事務手数料・保証料など）
✅ 団体信用生命保険（団信）の内容
✅ 繰上げ返済の手数料

金融機関タイプ	特徴
ネット銀行（楽天銀行・住信SBIネット銀行など）	低金利・手数料が安い・来店不要
メガバンク（三菱UFJ・三井住友など）	対面相談できる・審査が安定
地方銀行・信用金庫	柔軟な対応・地域特化の優遇あり

💡 ポイント：

金利だけでなく、諸費用込みの総支払額を比較 する
ネット銀行は低金利でも事務手数料が高い場合がある ので注意

📌 4. 金融機関に審査を申し込む

借り換えたい金融機関が決まったら、事前審査（仮審査） を申し込みます。
事前審査に通過すれば、本審査を受けることになります。

✅ 必要書類（一般的なケース）

必要書類	入手先
本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）	自分で用意
収入証明書（源泉徴収票・確定申告書）	勤務先・税務署
住民票・印鑑証明書	市区町村役所
現在の住宅ローンの残高証明書	現在の借入先
新しいローンの契約書	借り換え先金融機関

💡 ポイント：

ネット銀行の場合は、書類をスキャンしてオンラインで提出可能な場合が多い
審査には1週間～2週間程度かかる ことがある

📌 5. 本審査に通過後、新しい住宅ローンの契約を締結

本審査に通過すると、正式な契約手続きを行います。
この際、借り換え元の金融機関に一括返済の手続きを行う 必要があります。

✅ 契約時に確認すべきポイント

☑ 金利の適用条件（変動金利なら今後のリスクを確認）
☑ 団信（団体信用生命保険）の保障内容
☑ 諸費用の総額（事務手数料・登記費用など）

📌 6. 新しい住宅ローンで借り換えを完了！

契約が完了すると、借り換え先の金融機関が現在の住宅ローンを一括返済し、新しいローンがスタートします。
その後は、新しい金融機関への返済が始まります。

✅ 借り換え後にやるべきこと

🔹 返済口座の変更手続き
🔹 住宅ローン控除（確定申告）の適用確認
🔹 繰上げ返済のルールを確認し、計画的に活用

まとめ

住宅ローンの借り換えは、金利が上昇している今こそ検討すべき家計改善の有力な手段です。
金利タイプを見直し、低金利ローンに切り替えることで、毎月の返済額や総支払額を削減できる可能性があります。

ただし、借り換えには事務手数料や保証料などの諸費用がかかり、場合によっては審査に通らないこともあります。
そのため、金利差が0.3％以上、残高が1,000万円以上、残期間が10年以上 といった条件を満たしているかを確認し、シミュレーションをしっかり行うことが重要です。

さらに、団体信用生命保険（団信）の内容や金融機関ごとのサービス内容を比較し、家計への負担を減らしながら安心して返済できるローンを選びましょう。

金利上昇時代だからこそ、住宅ローンの借り換えを活用し、家計の安定と未来への備えを手に入れてください！

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この記事を書いた人

ノブ

こんにちは！
大阪出身で、現在は3度の転職を経て兵庫でプレス金型の設計をしているノブです。
このブログでは、車趣味の私がカーライフを維持する為に向き合ってきた、節約やお金の使い方にまつわる話題を紹介して、皆さんと共有したいと思います。

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